Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi durumunda, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirebilmesini sağlayan önemli bir hukuki araçtır. Günümüzün sosyo-ekonomik şartlarında bu kurumun önemi giderek artmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde düzenlenen tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi durumunda uygulanan bir kurumdur.
Tahliye Taahhütnamesi Tanımı (TBK m. 352/1):
"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."
Tahliye Taahhütnamesi Neden Önemlidir?
Özellikle güncel ekonomik koşullarda tahliye taahhütnamesi büyük önem taşımaktadır:
- Kira Artış Sınırlaması: %25'lik tavan artış oranı karşısında kiraya verenlerin korunması
- Hukuki Güvence: Belirli tarihte taşınmazın boşaltılmasının garantisi
- Süreç Hızlandırma: Normal tahliye süreçlerine göre daha hızlı sonuç
- Mali Planlama: Kiraya verenlerin gelecek planlarını yapabilmesi
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir:
1. Yazılı Şekil Şartı
Yazılı Şekil Gereklilikleri:
- Mutlaka yazılı olarak düzenlenmeli
- Sözlü tahliye taahhütlerinin geçerliliği yok
- Resmi şekil zorunluluğu bulunmuyor
- El yazısı veya matbu form olabilir
- Kiracının kendi eliyle imzası şart
İmza ve Yetki Konuları:
- Kiracının İmzası: Mutlaka kiracının kendi imzası bulunmalı
- Kiraya Verenin İmzası: Zorunlu değil
- Vekalet: Yetkilendirilmiş vekiller de taahhütte bulunabilir
- Birden Fazla Kiracı: Tüm kiracıların ortak iradesi gerekli
2. Belirli Tarih Şartı
Tahliye tarihinin açık ve net bir şekilde belirtilmesi gerekmektedir:
Tarih Belirlenmesinde Dikkat Edilecekler:
- Gün-ay-yıl şeklinde açık belirleme
- Sadece ay-yıl belirlenmesi tartışmalı
- Belirsiz ifadeler geçersizlik nedeni
- Tarihin kiraya veren tarafından sonradan doldurulması mümkün
Beyaza İmza Sorunu:
Yargıtay kararlarına göre, kiracının tarihi boş bırakarak imzalaması ve kiraya verenin sonradan doldurması, taraflar arasındaki güven ilişkisi çerçevesinde geçerli kabul edilmektedir. Ancak bu durum kiracı aleyhine mağduriyetlere neden olabilir.
3. Teslimat Sonrası Düzenleme Şartı
Tahliye taahhütnamesi, kiralananın teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olmalıdır:
Bu Şartın Getirilme Nedenleri:
- Kiracı üzerinde baskı kurulmasının önlenmesi
- Kira sözleşmesinin şarta bağlı tutulmaması
- Zayıf taraf olan kiracının korunması
- Sözleşme özgürlüğünün kötüye kullanılmasının engellenmesi
Aile Konutu Özel Durumu
Aile konutu niteliğindeki kiralanan taşınmazlarda özel hükümler uygulanmaktadır:
Aile Konutu İçin Özel Gereklilikler:
- Sözleşmenin tarafı olmayan diğer eşin açık rızası
- TMK 194/1 ve TBK 349/1 hükümlerinin uygulanması
- Aile konutu şerhinin varlığına bakılmaksızın uygulama
- Diğer eşin itiraz hakkı
Tahliye Taahhütnamesi Sonuçları
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, kiraya veren için önemli haklar doğurmaktadır:
Dava Açma ve İcra Takibi
Takip Edilecek Süreç:
- Bir Aylık Süre: Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde hareket edilmeli
- Hak Düşürücü Süre: Bu sürenin kaçırılması halinde yenilenmiş sayılır
- Dava veya İcra: Her iki yol da seçilebilir
- Tek Seferlik Hak: Aynı dönem için sadece bir kez kullanılabilir
Noter Onaylı Taahhütnamelerin Avantajları
- İmza inkarı durumunda kolaylık
- İİK 275/2 hükmünden yararlanma
- İcra sürecinin hızlanması
- Hukuki güvenliğin artması
Kiracının Korunması
Yasalar, zayıf taraf olan kiracıyı koruyucu hükümler içermektedir:
Kiracı Koruma Mekanizmaları:
- Yazılı Şekil: Sözlü taahhütlerin geçersizliği
- Teslimat Sonrası: Önceden düzenlemenin yasak olması
- Belirli Tarih: Belirsizliğin geçersizlik nedeni olması
- Aile Konutu: Diğer eşin rıza hakkı
- Tehir-i İcra: İcranın durdurulması imkanı
Tehir-i İcra (İcranın Geri Bırakılması)
Kiracı, tahliye sürecini durdurmak amacıyla tehir-i icra yoluna başvurabilir:
Tehir-i İcra Şartları:
- Yerel mahkeme kararına karşı kanun yoluna başvuru
- 3 aylık kira bedelinin teminat gösterilmesi
- İcra giderleri ve faizin teminata eklenmesi
- İstinaf kararı verilene kadar durma
Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Sık Görülen Hukuki Sorunlar:
- Beyaza İmza: Tarihin sonradan doldurulması
- Aile Konutu: Diğer eşin rızasının alınmaması
- Tarih Belirsizliği: Net olmayan tarih ifadeleri
- İmza İnkarı: Kiracının imzasını inkar etmesi
- Süre Aşımı: Bir aylık sürenin kaçırılması
Yargıtay İçtihatları
Konuya ilişkin önemli Yargıtay kararları:
Önemli İçtihadi Prensipler:
- Tahliye tarihinin "belirli" olması şartının katı yorumu
- Beyaza imza atılması durumunda güven teorisinin uygulanması
- Aile konutu için diğer eşin rızasının zorunluluğu
- Teslimat öncesi düzenlenmiş taahhütnamelerin geçersizliği
Pratik Öneriler
Kiraya Verenler İçin:
- Taahhütnameyi noter huzurunda düzenlettirin
- Tarihi mutlaka belirtin
- Bir aylık süreyi kaçırmayın
- Aile konutu kontrolü yapın
Kiracılar İçin:
- Beyaza imza atmayın
- Tarihi boş bırakmayın
- Aile konutu ise eşinizin rızasını alın
- Hukuki destek alın
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi sözlü olarak yapılabilir mi?
Hayır, tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı olarak düzenlenmelidir. Sözlü taahhütlerin hukuki geçerliliği bulunmamaktadır.
Tarihi boş bırakarak imzalarsam ne olur?
Yargıtay içtihatlarına göre bu durum "beyaza imza" olarak kabul edilir ve kiraya verenin sonradan doldurması mümkündür. Ancak bu durum kiracı aleyhine risk oluşturur.
Aile konutu olan yerde nasıl hareket etmeliyim?
Aile konutu niteliğindeki kiralanan yerlerde, sözleşmenin tarafı olmayan diğer eşin de açık rızası alınmalıdır. Aksi takdirde taahhütname geçersiz olabilir.
Bir aylık süreyi kaçırırsam ne olur?
Tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılmazsa veya icra takibi başlatılmazsa, kira sözleşmesi yenilenmiş sayılır ve o taahhütnameye dayanarak tahliye istenemez.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, doğru şekilde düzenlendiğinde hem kiraya veren hem de kiracı için faydalı olan bir hukuki araçtır. Ancak uygulamada dikkat edilmesi gereken birçok husus bulunmaktadır. Özellikle güncel ekonomik koşullarda bu kurumun önemi artmıştır. Tarafların haklarının korunması açısından mutlaka hukuki destek alınması önerilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi Konusunda Hukuki Destek İhtiyacınız Var mı?
Uzman gayrimenkul avukatlarımız, kira sözleşmeleri ve tahliye süreçlerinde size rehberlik edecektir.
Hemen İletişime Geçin Online Randevu Alın