Konut ve işyeri kiralamalarında taşınmaz sahibi olan kiraya veren, taşınmazın kullanım hakkını kiracıya bırakır ve karşılığında belirli bir bedel alır. Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli olarak düzenlenebilir ve çeşitli nedenlerle sona erebilir.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kira sözleşmesi, kural olarak süre bitiminde sona ermektedir. Ancak sözleşmenin sona ermesi her zaman kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan çıkarma hakkını doğurmaz.
Kira Sözleşmesinin Sona Erme Koşulları:
- Süre Bitimi: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin dolması
- Kiracının Bildirimi: Sözleşme bitiminden en az 15 gün önce tahliye beyanı
- Zımni Yenileme: Bildirimde bulunulmaz ise aynı koşullarla devam
- Yasal Nedenler: Kanunda belirtilen özel durumlar
Zımni Yenileme Kuralı
Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, sözleşmenin bitmesine en az 15 gün kalmışken taşınmazı tahliye edeceğini bildirmezse, sözleşme aynı koşullarla bir kira dönemi daha devam eder.
Kiracı Tahliye Nedenleri
Kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan çıkarma hakkı, belirli koşulların varlığı halinde doğmaktadır:
1. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
10 Yıl Kuralının Şartları:
- Kira sözleşmesinin ilk sona ermesinden itibaren 10 kez yenilenmesi
- 10. yenilenmenin bitimini takip eden yılda sona erdirilmesi
- Her uzama yılının bitmesine 3 ay kala yazılı bildirim
- En az 13 yıllık kira ilişkisinin bulunması
Pratik Örnek:
2 yıllık kira sözleşmesi akdedildikten sonra, bu 2 yılın sonunda 10 kez yenilenmesi (10 yıl) ve takip eden her yılın bitmesine 3 ay kala kiraya verenin yazılı bildirimde bulunması gerekir. Bu durumda minimum 13 yıl sonra tahliye hakkı doğar.
2. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye
Kiralanan taşınmazın, kiraya verenin belirli kişilerin ihtiyacı için gerekli olması durumunda tahliye mümkündür.
İhtiyaç Tahliyesi Kapsamındaki Kişiler:
- Kiraya Verenin Kendisi
- Eşi
- Altsoyu (çocukları, torunları)
- Üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba)
- Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler
İhtiyaç Tahliyesinde Önemli Kurallar:
- 3 Yıllık Yükümlülük: Tahliyeden sonra 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz
- Tazminat Riski: Kurala uymayanlar 1 yıllık kira tazminatı öder
- Öncelik Hakkı: Tekrar kiralamak istediğinde eski kiracıya öncelik verir
- Bildirim Yükümlülüğü: Artık ihtiyaç kalmadığında kiracıya bildirir
3. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
Kiralanan taşınmazda esaslı onarım ve inşaat yapılması gerektiğinde tahliye hakkı doğabilir.
Yeniden İnşa Tahliyesi Şartları:
- Esaslı onarım ve inşa yapılması gerekmesi
- Kiracının taşınmazda bulunmasının katlanılmaz hale gelmesi
- 1 ay önceden yazılı bildirimde bulunulması
- Onarım bitiminde eski kiracıya öncelik hakkı tanınması
Koruma Hükümleri:
- Onarım bitiminde eski kiracıya başvurma yükümlülüğü
- Başvurmama durumunda 1 yıllık kira tazminatı
- Son kira bedeli üzerinden hesaplama
4. Kiranın Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye
Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda belirli şartlarda tahliye mümkündür.
Kira Ödenmemesi Tahliye Şartları:
- Kira Bedelinin Ödenmemesi: İçinde bulunulan sözleşme döneminde
- 2 Haklı İhtarname: Aynı dönemde çekilmiş olmalı
- Muaccel Kira: İhtarname vadesi gelmiş kira için gönderilmeli
- Doğru Zamanlama: Kira ödenmemişken ihtarname çekilmeli
İhtarname Koşulları:
- İhtarname, kira bedeli muaccel olduktan sonra gönderilmelidir
- Kiracı kira bedelini ödedikten sonra gönderilen ihtarname haksızdır
- İçinde bulunulan ayın kirası için ihtarname gönderilebilir
- Geçmiş aylara ait kira borçları için ihtarname haksız kabul edilir
5. Malikinin Değişmesi Sebebiyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan hükümler getirmiştir. Taşınmazın satılması durumunda da kiracı belirli ölçüde korunmaktadır.
Malikin Değişmesi Durumunda:
- Sözleşmenin Devamı: Kira sözleşmesi yeni malik ile devam eder
- Taraf Değişikliği: Yeni malik sözleşmenin tarafı olur
- İhtiyaç Tahliyesi: Yeni malik de ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebilir
- Önceki Haklar: Önceki malikten kaynaklanan haklar saklıdır
6. İlamsız İcra Yoluyla Tahliye
Kiracının kira bedeli ödeme borcunu yerine getirmemesi halinde İcra İflas Kanunu kapsamında takip başlatılabilir.
İlamsız İcra Süreci:
- İcra Dairesine Başvuru: Kira borcu için takip başlatma
- Ödeme Emri: Kiracıya 30 günlük ödeme süresi
- Borç Ödenmemesi: Süre içinde ödeme yapılmaması
- Tahliye İşlemi: İcra marifetiyle taşınmazdan çıkarma
İlamsız İcranın Avantajları:
- Dava açmaya gerek yok
- Hızlı sonuç alma
- Masraf açısından ekonomik
- Etkili tahsil yöntemi
Özel Tahliye Durumları
Yazılı Tahliye Taahhütnamesi
TBK m. 352 uyarınca, kiracının yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmesi durumunda, bu taahhüde dayanarak tahliye mümkündür.
Sözleşmeye Aykırılık
Kiracının sözleşme hükümlerine aykırı davranması durumunda da tahliye gündeme gelebilir:
- Alt kiraya verme yasağına aykırılık
- Taşınmaza zarar verme
- Kullanım amacına aykırı davranış
- Rahatsız edici davranışlar
Tahliye Davası Süreci
Tahliye Davasında Aşamalar:
- Ön Hazırlık: Gerekli belgelerin toplanması
- Dava Dilekçesi: Mahkemeye başvuru
- Duruşmalar: Tarafların savunması
- Keşif: Gerekli hallerde mahkeme keşfi
- Karar: Mahkemenin nihai kararı
- İcra: Kararın uygulanması
Gerekli Belgeler:
- Kira sözleşmesi
- Tapu senedi veya tasarruf belgesi
- İhtarnameler (varsa)
- Yazışma belgeler
- Fotoğraflar (gerekli hallerde)
Kiracının Savunma İmkanları
Kiracı, tahliye davasına karşı çeşitli savunmalarda bulunabilir:
İhtiyaç Tahliyesi Özel Durumları
Gerçek İhtiyacın İspatı:
İhtiyaç tahliyesi için mutlaka gerçek ve acil bir ihtiyacın bulunması gerekmektedir:
- Mevcut konut durumunun yetersizliği
- Aile büyüklüğündeki değişiklik
- İş değişikliği nedeniyle yakın olmak zorunda kalma
- Sağlık nedenleri
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmem bitti, kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?
Hayır, kira sözleşmesinin bitmesi tek başına kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Kiracı 15 gün önceden tahliye beyanında bulunmamışsa sözleşme yenilenmiş sayılır.
İhtiyaç tahliyesinde kimler için tahliye isteyebilirim?
Kendiniz, eşiniz, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ve bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler için ihtiyaç tahliyesi isteyebilirsiniz.
Kiracım kirayı ödemiyor, ne yapmalıyım?
Aynı dönemde 2 haklı ihtarname çektikten sonra tahliye davası açabilirsiniz. Alternatif olarak ilamsız icra yoluna da başvurabilirsiniz.
10 yıllık kural ne demektir?
Kira sözleşmeniz 10 kez yenilendikten sonra, her uzama döneminin bitmesine 3 ay kala yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz.
Pratik Öneriler
Kiraya Verenler İçin:
- Kira sözleşmesini detaylı hazırlayın
- İhtarnameları zamanında ve doğru şekilde gönderin
- Belgeleri düzenli tutun
- Hukuki süreci başlamadan önce uzlaşma yollarını deneyin
- Uzman avukat desteği alın
Kiracılar İçin:
- Sözleşme şartlarına uygun davranın
- Kira ödemelerini zamanında yapın
- Yazılı iletişimi tercih edin
- Haklarınızı öğrenin
- Gerektiğinde hukuki yardım alın
Sonuç
Kiracı tahliyesi, gayrimenkul hukukunun karmaşık konularından biridir. Hem kiraya veren hem de kiracının haklarının korunması açısından yasal süreçlere uygun hareket edilmesi kritik önemdedir. Her durumun kendine özgü şartları bulunduğu için mutlaka uzman hukuki destek alınması önerilmektedir.
Kiracı Tahliyesi Konusunda Hukuki Destek İhtiyacınız Var mı?
Uzman gayrimenkul avukatlarımız, tahliye süreçlerinde hem kiraya veren hem de kiracılar için profesyonel hizmet sunmaktadır.
Hemen İletişime Geçin Online Randevu Alın